مهلت ۲ ساله برای اموال غیر منقول فاقد سند در سامانه «ثبت ادعا»

به گزارش رضوانیون،«سید مرتضی مولوی‌پور» در نشست خبری با اصحاب رسانه با اشاره به اهمیت اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول اظهار کرد: یکی از مهم‌ترین مشکلاتی که طی سال‌های گذشته برای مراجع قضایی، دستگاه‌های اجرایی و مردم ایجاد شده، انجام معاملات عادی و غیررسمی بوده است؛ معاملاتی که به واسطه اسناد عادی و غیررسمی انجام می‌شود و در بسیاری از موارد، زمینه‌ساز اختلافات حقوقی، دعاوی قضایی و بروز مشکلات متعدد در اثبات مالکیت شده است.

وی با بیان اینکه برای اجرای این قانون، مجموعه گسترده‌ای از آیین‌نامه‌ها و دستورالعمل‌ها تدوین شده است، افزود: برای تحقق کامل اهداف قانون الزام، ۱۰ آیین‌نامه تدوین شده که هر کدام مشتمل بر مواد متعدد اجرایی است و در مجموع، بیش از ۱۰۰ ماده قانونی برای تنظیم فرآیندهای مرتبط با این قانون پیش‌بینی شده است. هدف اصلی از تدوین این حجم از مقررات، ایجاد زیرساختی منسجم برای حذف تدریجی معاملات عادی و سوق دادن جامعه به سمت ثبت رسمی تمامی نقل و انتقالات اموال غیرمنقول است.

مدیرکل ثبت اسناد و املاک خراسان رضوی ادامه داد: مطابق ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، یک سال پس از راه‌اندازی سامانه موضوع ماده ۱۰ قانون، هر عمل حقوقی که موضوع یا نتیجه آن منجر به انتقال مالکیت عین، انتقال حقوق عینی، حقوق انتفاعی یا ایجاد تعهد نسبت به اموال غیرمنقول شود، باید به صورت رسمی و در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت شود.

مولوی‌پور تصریح کرد: در زمان تصویب قانون، مقرر شده بود این سامانه در خرداد سال گذشته رونمایی شود اما به دلیل برخی مشکلات اجرایی و شرایط پیش‌آمده، راه‌اندازی رسمی آن به تعویق افتاد. با این حال، سامانه از اول آذرماه ۱۴۰۴ به صورت آزمایشی در اختیار اشخاص حقیقی و حقوقی قرار گرفت تا مردم بتوانند از خدمات آن استفاده کنند.

وی با اشاره به آغاز رسمی فعالیت سامانه گفت: این سامانه در روز شنبه گذشته سال ۱۴۰۵ به صورت رسمی رونمایی شد و دو روز پیش از آن، در تاریخ ۳۰
خرداد ۱۴۰۵ با انتشار اطلاعیه رئیس قوه قضاییه در روزنامه رسمی جمهوری اسلامی ایران، شروع رسمی فعالیت آن اعلام شد.

مدیرکل ثبت اسناد و املاک خراسان رضوی با تشریح مهلت‌های قانونی تعیین‌شده افزود: از روز شنبه گذشته که آغاز رسمی سامانه محسوب می‌شود، تمامی اشخاص حقیقی و حقوقی که نسبت به اموال غیرمنقول ادعای مالکیت دارند، به مدت ۲ سال فرصت دارند نسبت به ثبت ادعای خود در سامانه اقدام کنند. این مهلت تا اول شهریورماه ۱۴۰۷ ادامه خواهد داشت.

وی افزود: پس از ثبت ادعا نیز، هر متقاضی از تاریخ ثبت درخواست خود، ۲ سال دیگر فرصت خواهد داشت تا اقدامات قانونی لازم را برای اخذ سند رسمی انجام دهد؛ بنابراین قانون برای اشخاص هم فرصت کافی جهت ثبت ادعا و هم فرصت کافی برای پیگیری مراحل قانونی دریافت سند را پیش‌بینی کرده است.

مولوی‌پور در ادامه به تشریح گروه‌های مشمول ثبت ادعا پرداخت و گفت: نخستین گروه، دارندگان اسناد اصلاحات ارضی هستند. این اسناد عمدتاً مربوط به اواخر دهه ۴۰ و اجرای مقررات اصلاحات ارضی است که در آن زمان در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده‌اند و در مواردی به دلیل ناتمام ماندن تشریفات ثبتی، هنوز منجر به صدور سند مالکیت رسمی نشده‌اند.

وی افزود: دومین گروه، اشخاصی هستند که پیش از راه‌اندازی سامانه، از مراجع ذی‌صلاح قضایی حکم قطعی به نفع آنان صادر شده اما این رأی هنوز منجر به صدور سند رسمی نشده است. بسیاری از افراد ممکن است حکم الزام به تنظیم سند رسمی دریافت کرده باشند اما فرآیند اجرایی آن را تکمیل نکرده باشند؛ این دسته نیز موظف به ثبت ادعا هستند.

مدیرکل ثبت اسناد و املاک خراسان رضوی ادامه داد: سومین گروه شامل افرادی است که بر اساس مقررات مختلف ثبتی، اقداماتی را برای ثبت ملک خود انجام داده‌اند اما هنوز سند مالکیت دریافت نکرده‌اند.

مولوی‌پور گفت: چهارمین گروه دستگاه‌های اجرایی هستند که اموال و دارایی‌هایی در اختیار دارند اما مالکیت آن‌ها هنوز به صدور سند رسمی منجر نشده است. این دستگاه‌ها طبق قانون مکلف‌اند اطلاعات املاک خود را در سامانه‌های مربوط ثبت کنند.

وی افزود: بر اساس قانون، دستگاه‌های اجرایی موظف بوده‌اند اطلاعات املاک خود را در سامانه «سادانوین» وزارت امور اقتصادی و دارایی ثبت کنند و یکی از تسهیلات پیش‌بینی‌شده این است که اطلاعات ثبت‌شده این دستگاه‌ها به صورت مستقیم به سامانه ثبت ادعا منتقل می‌شود.

مدیرکل ثبت اسناد و املاک خراسان رضوی ادامه داد: پنجمین گروه، اشخاصی هستند که در دفاتر اسناد رسمی اسنادی تنظیم کرده‌اند که موضوع آن انتقال مالکیت نبوده است؛ مانند وکالت‌نامه‌ها یا اجاره‌نامه‌های بیش از ۲ سال.

وی افزود: ششمین گروه نیز اشخاصی هستند که املاکی فاقد سند مالکیت رسمی دارند اما سوابق ثبتی مربوط به ملک آنان در جریان است و انتقالات قبلی نسبت به آن انجام شده است.

مولوی‌پور با تأکید بر ضرورت بارگذاری مستندات معتبر در سامانه اظهار کرد: تمامی افرادی که نسبت به ثبت ادعا اقدام می‌کنند، باید مدارک و مستندات دال بر مالکیت خود را در سامانه بارگذاری کنند. این مدارک می‌تواند شامل قولنامه، گواهی‌نامه‌های معتبر، مدارک ارثی، آرای قطعی مراجع قضایی، اسناد عادی و سایر قرائن و مستندات قانونی باشد که نشان‌دهنده ادعای مالکیت متقاضی است.

وی تصریح کرد: این مدارک در زمان ثبت ادعا صرفاً به عنوان مستندات اولیه بررسی می‌شوند و از نظر ثبتی، به خودی خود سند رسمی تلقی نمی‌شوند؛ بلکه مبنایی برای پیگیری مراحل قانونی بعدی خواهند بود.

مدیرکل ثبت اسناد و املاک خراسان رضوی درباره نحوه ثبت درخواست در سامانه گفت: متقاضیان باید از طریق سامانه «کاتب» وارد فرآیند ثبت شوند. در این سامانه، ابتدا فرد شماره ملی و شماره تلفن همراه مورد تأیید خود را وارد می‌کند و پس از دریافت کد تأیید، وارد حساب کاربری خود می‌شود.

مولوی‌پور ادامه داد: نخستین اقدامی که متقاضی باید انجام دهد، ثبت درخواست تهیه نقشه دارای مختصات مورد تأیید سازمان ثبت اسناد و املاک کشور است. این نقشه توسط نقشه‌برداران واجد شرایط تهیه و در سامانه بارگذاری می‌شود.

وی با اشاره به گروه‌های مجاز برای تهیه نقشه گفت: ۵ گروه امکان انجام این مأموریت را دارند. در حال حاضر تنها یک گروه از این نقشه‌برداران فعال است، اما در روزهای آینده ۴ گروه دیگر نیز به سامانه اضافه خواهند شد.

مدیرکل ثبت اسناد و املاک خراسان رضوی افزود: این ۵ گروه شامل نقشه‌برداران دارای مجوز از سازمان ثبت اسناد و املاک، دفاتر خدمات کارگزاری سازمان ثبت، کارشناسان رسمی رشته نقشه‌برداری در کانون کارشناسان رسمی، کارشناسان مرکز کارشناسان و همچنین دارندگان پروانه نقشه‌برداری از سازمان نظام مهندسی کشور هستند.

وی خاطرنشان کرد: سامانه به صورت رندومی درخواست‌ها را به نقشه‌برداران ارجاع می‌دهد، مگر آنکه متقاضی، نقشه‌بردار مشخصی را که نام او در بانک اطلاعات سامانه ثبت شده باشد انتخاب کند.

مولوی‌پور ادامه داد: پس از تهیه و بارگذاری نقشه، متقاضی باید دوباره وارد سامانه شده و سایر مستندات مالکیتی خود را بارگذاری کند. پس از تکمیل اطلاعات، سامانه یک کد رهگیری صادر می‌کند که شامل تاریخ ثبت ادعا و تاریخ پایان مهلت قانونی ۲ ساله است.

وی گفت: در گواهی الکترونیکی صادرشده، به صراحت قید می‌شود که ثبت ادعا به معنای ایجاد حق مالکیت نیست و صرفاً ثبت‌کننده را مجاز می‌کند تا در بازه تعیین‌شده نسبت به طی مراحل قانونی اقدام کند.

مدیرکل ثبت اسناد و املاک خراسان رضوی درباره ضمانت اجرای ثبت خلاف واقع هشدار داد و افزود: قانون‌گذار در تبصره ۵ ماده ۱۰ برای ثبت ادعاهای خلاف واقع مجازات تعیین کرده است.

وی تصریح کرد: در صورت ثبت ادعای خلاف واقع، شخص متخلف به پرداخت جزای نقدی تا ۲۰ درصد قیمت روز ملک محکوم خواهد شد و چنانچه از سند مجعول یا مستند جعلی استفاده کرده باشد، مجازات‌های کیفری مرتبط نیز به این مجازات اضافه می‌شود.

مولوی‌پور در ادامه به مسیرهای قانونی پیش‌روی متقاضیان پس از ثبت ادعا اشاره کرد و گفت: اگر ملک دارای سند رسمی باشد و فروشنده امکان حضور در دفترخانه را داشته باشد، خریدار و فروشنده می‌توانند مستقیماً با مراجعه به دفترخانه نسبت به انتقال رسمی ملک اقدام کنند.

وی افزود: در صورتی که فروشنده در دسترس نباشد یا ملک فاقد سند رسمی باشد، متقاضی می‌تواند از طریق قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی اقدام کند.

مدیرکل ثبت اسناد و املاک خراسان رضوی ادامه داد: مسیر دیگر، استفاده از ظرفیت‌های قانون الحاق موادی به قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن است که امکان پیگیری صدور سند را فراهم می‌کند.

مولوی‌پور افزود: اگر ملک اساساً فاقد سابقه ثبتی باشد، متقاضی پس از ثبت ادعا و دریافت گواهی الکترونیکی می‌تواند با مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک، مراحل قانونی ثبت اولیه ملک را آغاز کند.

وی گفت: در مواردی که میان خریدار و فروشنده اختلاف وجود داشته باشد، متقاضی باید از طریق مراجع قضایی اقدام کند و هنگام ثبت دادخواست، گواهی الکترونیکی ثبت ادعا را نیز به عنوان مستند ارائه دهد.

مدیرکل ثبت اسناد و املاک خراسان رضوی در بخش دیگری از سخنان خود به آمار ثبت درخواست‌ها در استان اشاره کرد و اظهار داشت: از اول آذر ۱۴۰۴ که آغاز اجرای آزمایشی سامانه بود تا صبح امروز، در مجموع ۵۷۶ درخواست در سامانه ثبت شده است.

وی افزود: از این تعداد، حدود ۲۰۰ درخواست مربوط به یک هفته اخیر و پس از اعلام رسمی آغاز به کار سامانه بوده است.

مولوی‌پور تصریح کرد: در حال حاضر بیش از ۱۷۰ نقشه‌بردار در سامانه فعال هستند و تاکنون ۴ درخواست منجر به صدور گواهی شده و سایر درخواست‌ها نیز در مراحل مختلف بررسی، تأیید نقشه و تکمیل مدارک قرار دارند.

وی با اشاره به استقبال مردم از این سامانه گفت: با افزایش آگاهی عمومی و اضافه شدن گروه‌های جدید نقشه‌برداری، پیش‌بینی می‌شود روند ثبت درخواست‌ها در هفته‌های آینده شتاب بیشتری بگیرد.

مدیرکل ثبت اسناد و املاک خراسان رضوی تأکید کرد: اجرای کامل این قانون، یکی از مهم‌ترین اقدامات در مسیر شفاف‌سازی مالکیت، کاهش پرونده‌های قضایی، تثبیت حقوق مالکانه مردم و حذف تدریجی معاملات غیررسمی خواهد بود و از تمامی مشمولان خواست در مهلت مقرر نسبت به ثبت ادعای خود اقدام کنند.

ثبت ادعا در سامانه؛ شرط تثبیت مالکیت املاک فاقد سند رسمی
وی با اشاره به امنیت بالای سامانه‌های ثبتی اظهار کرد: سازمان ثبت اسناد و املاک کشور بیش از ۱۸ سال است که اطلاعات مهم مالکیتی، اطلاعات اشخاص حقوقی و داده‌های مرتبط با اموال غیرمنقول را در سامانه‌ها و بانک‌های اطلاعاتی خود ذخیره و مدیریت می‌کند و خوشبختانه تاکنون هیچ‌یک از این سامانه‌ها مورد نفوذ قرار نگرفته است.

مدیرکل ثبت اسناد و املاک خراسان رضوی با تأکید بر اینکه تمامی دارندگان املاک فاقد سند رسمی باید نسبت به ثبت ادعای خود اقدام کنند، گفت: این الزام شامل تمامی املاک اعم از زمین، منزل مسکونی، آپارتمان و مغازه می‌شود.

مولوی‌پور با اشاره به برآوردهای موجود در این حوزه تصریح کرد: براساس اعلام قوه قضاییه، بین ۲۵ تا ۳۰ میلیون ملک فاقد سند رسمی در کشور وجود دارد و با توجه به سهم خراسان رضوی از آمارهای کشوری، پیش‌بینی می‌شود بیش از دو میلیون ملک در این استان مشمول ثبت ادعا باشند.

وی درباره دغدغه‌های مردم نسبت به تبعات احتمالی ثبت اطلاعات مالکیتی خاطرنشان کرد: برخی نگرانی‌ها درباره قطع یارانه، اعمال مالیات یا سایر محدودیت‌ها موجب تعلل در مراجعه شده، در حالی که مهم‌ترین منفعت ثبت رسمی، ایجاد آرامش خاطر و جلوگیری از بروز اختلافات حقوقی است.

مدیرکل ثبت اسناد و املاک خراسان رضوی افزود: بخش قابل توجهی از پرونده‌های قضایی کشور مربوط به اختلافات ملکی است و ثبت رسمی مالکیت می‌تواند از شکل‌گیری بسیاری از این دعاوی جلوگیری کند.

وی هشدار داد: در صورت ثبت ادعای مالکیت از سوی اشخاص دیگر بر روی ملکی که مالک اصلی نسبت به ثبت آن اقدام نکرده باشد، فرآیند رسیدگی حقوقی زمان‌بر و پرهزینه خواهد بود؛ از این رو مالکان باید در بازه زمانی تعیین‌شده نسبت به ثبت ادعای خود اقدام کنند.

مولوی‌پور همچنین به تسهیل فرآیند ثبت اسناد اشاره کرد و گفت: مشاوران املاک از طریق سامانه «کاتب» امکان تنظیم پیش‌نویس معاملات را دارند و این اسناد پس از ارسال به دفاتر اسناد رسمی، به‌صورت رسمی ثبت می‌شود؛ موضوعی که ضمن حفظ جایگاه مشاوران املاک، امنیت حقوقی معاملات را نیز تضمین می‌کند.

وی در خصوص هزینه‌های سنددار کردن املاک فاقد سند رسمی نیز تصریح کرد: هزینه‌های مربوط به این فرآیند بسیار ناچیز بوده و در مقایسه با ارزش املاک، رقم قابل توجهی محسوب نمی‌شود.

مدیرکل ثبت اسناد و املاک خراسان رضوی بر ضرورت همراهی رسانه‌ها در آگاه‌سازی عمومی تأکید کرد و گفت: اطلاع‌رسانی دقیق و شفاف می‌تواند نگرانی‌های مردم را کاهش داده و زمینه استقبال گسترده‌تر از این قانون را فراهم کند.